Imposto sobre a transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI ou ITIV)

ITBI ou ITVI? Veja como funciona esse imposto, porque é um imposto só.

O ITBI está previsto no art. 156, II, da CF88, e é regulado pelas legislações municipais. Também é chamado de ITIV.

O ITBI (ou ITIV) é um imposto municipal com função fiscal e tem lançamento por declaração.

Há uma importante imunidade constitucional contra o ITBI. Determina a CF88 que o ITBI “não incide sobre a transmissão de bens ou direitos incorporados ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital, nem sobre a transmissão de bens ou direitos decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante do adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil” (art. 156, § 2º, I, CF88).

O ITBI respeita integralmente os princípios da legalidade e da anterioridade.

O fato gerador do ITBI é a “transmissão ‘inter vivos’, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição” (art. 156, II, CF88).

Não ocorre o fato gerador do IBIT em situações de hipoteca, usucapião e simples compromisso de compra e venda.

Todavia, ocorre fato gerador do ITBI diante de compromisso irretratável de compra e venda. “No caso de compromisso irretratável de compra e venda do imóvel”, explica Alexandre Mazza (Manual de Direito Tributário, 2016, p. 451), “havendo comprovação de pagamento e com o registro do contrato, trata-se de verdadeira compra e venda simulada, já que são produzidos todos os efeitos práticos de uma transmissão da propriedade, razão pela qual tem predominado o entendimento segundo o qual incide o ITBI”.

O ITBI, e não o ITCMD, incide sobre doação onerosa.

O contribuinte do ITBI é determinado pela legislação municipal como o comprador ou o vendedor do imóvel.

A base de cálculo do ITBI corresponde ao valor venal do imóvel (art. 38, Código Tributário Nacional), não ao preço do negócio.

A alíquota do ITBI é fixada pela legislação municipal e não pode ser progressiva.

Os tribunais têm publicado diversas súmulas sobre o ITBI:

  • Súmula nº 75 do STF: “Sendo vendedora uma autarquia, a sua imunidade fiscal não compreende o imposto de transmissão inter vivos, que é encargo do comprador.”
  • Súmula nº 108 do STF: “É legítima a incidência do imposto de transmissão inter vivos sobre o valor do imóvel ao tempo da alienação e não da promessa, na conformidade da legislação local.”
  • Súmula nº 110 do STF: “O imposto de transmissão inter vivos não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno.”
  • Súmula nº 111 do STF: “É legítima a incidência do imposto de transmissão inter vivos sobre a restituição, ao antigo proprietário, de imóvel que deixou de servir à finalidade da sua desapropriação.”
  • Súmula nº 326 do STF: “É legítima a incidência do imposto de transmissão inter vivos sobre a transferência do domínio útil.”
  • Súmula nº 328 do STF: “É legítima a incidência do imposto de transmissão inter vivos sobre a doação de imóvel.”
  • Súmula nº 329 do STF: “O imposto de transmissão inter vivos não incide sobre a transferência de ações de sociedade imobiliária.”
  • Súmula nº 470 do STF: “O imposto de transmissão inter vivos não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocadamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda.”
  • Súmula nº 656 do STF: “É inconstitucional a lei que estabelece alíquotas progressivas para o imposto de transmissão inter vivos de bens imóveis – ITBI com base no valor venal do imóvel.”